FAQ

La directive européenne AIFM (2011/61/UE), adoptée après la crise de 2008, encadre les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en Europe.

Elle s’applique à toute entité qui :

• Lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs,
• Les investit selon une politique d’investissement définie
• Sans solliciter l’accord préalable des investisseurs pour chaque opération

Dès lors que ces critères sont réunis, la structure est considérée comme un « FIA » et doit être gérée par une société agréée par l’AMF (sauf exemptions limitées).

Le cadre AIFM impose alors :

• Une gouvernance encadrée, assurée par une société de gestion agréée
• Une valorisation indépendante des immeubles au moins une fois par an
• Un reporting régulier auprès des investisseurs (performance, risques, situation des actifs)
• Un encadrement des risques, notamment sur l’endettement limité par un effet de levier prédéfini dans le règlement ou le prospectus
• Un dispositif de gestion des conflits d’intérêts
• Des obligations strictes de conformité en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

L’AMF a rappelé dans plusieurs positions (notamment DOC-2013-12 et DOC-2020-03) que de nombreux clubs deals entrent dans cette définition dès lors qu’ils sont portés par un opérateur unique, avec une stratégie centralisée. Une absence d’agrément dans ce cadre peut entraîner des sanctions.

Le club deal immobilier permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour acquérir collectivement des actifs immobiliers professionnels, souvent difficiles d’accès dans le cadre d’un investissement individuel.

Contrairement à un investissement en direct, l’investisseur bénéficie d’une gestion entièrement déléguée à des professionnels qui assurent la sélection des actifs, le suivi des locataires, la gestion administrative, financière et technique ainsi que les arbitrages éventuels. Il peut ainsi accéder à l’immobilier professionnel sans les contraintes opérationnelles liées à la détention directe d’un bien.

Le club deal offre également une mutualisation des risques grâce à une exposition à plusieurs immeubles sélectionnés selon des critères rigoureux de localisation, de qualité immobilière et de solidité des utilisateurs. Cette approche permet de bénéficier de l’expertise d’une société de gestion tout en accédant à des opportunités d’investissement généralement réservées à des investisseurs disposant de capitaux plus importants.

Enfin, le club deal permet de profiter d’une stratégie d’investissement clairement définie et d’un accompagnement tout au long de la durée de détention, offrant ainsi une solution adaptée aux investisseurs souhaitant se positionner sur l’immobilier professionnel dans une logique patrimoniale de court, moyen ou long terme..

Risque de perte de capital : La SCI gérée par Aalto REIM n’offre aucune garantie de protection du capital. La perte en capital pourrait se monter à l’intégralité du montant l’investissement respectif à chacun des Associés.

Risque lié à la liquidité des actifs : La stratégie d’investissement de la SCI cible des actifs immobiliers non cotés qui, par définition, ne sont pas liquides. En conséquence, l’investisseur peut ne pas récupérer son investissement à tout moment.

Risque lié à la gestion discrétionnaire : Les opportunités d’investissement sont analysées lors du comité d’investissement hebdomadaire afin de déterminer si elles sont conformes à la stratégie de la SCI. Il est donc possible que la trésorerie de la SCI ne soit pas investie en totalité et à tout moment sur le marché immobilier.

Risque lié à la valorisation des titres en portefeuille : Les investissements réalisés par la SCI sont non côtés. Leur valeur est estimée par la société de gestion, sur la base d’une expertise annuelle réalisée par un expert immobilier indépendant et elle peut ne pas refléter le prix auquel serait prêt à payer un potentiel investisseur lors de l’arbitrage de l’actif.

Risque lié à la dépréciation des actifs immobiliers : La valeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement dépend de l’évolution de son environnement (géographique, réglementaire, économique,…). Une dépréciation de cette valeur est possible à tout moment.

Risque de contrepartie (risque de défaillance d’une contrepartie) : Il s’agit principalement des locataires, d’une contrepartie de marché (défaut de paiement) et / ou du promoteur (livraison de l’actif en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou Contrat de Promotion Immobilière (CPI) dans les délais et dans le budget estimé).

Risque de durabilité : Il concerne les événements ou les situations dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’ils surviennent, pourraient avoir une incidence négative, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.

Consultez l’ensemble des risques

L’immobilier d’entreprise permet d’investir dans des actifs utiles à l’économie réelle du pays, tels que les locaux d’activités et les plateformes logistiques. Il constitue une opportunité pertinente d’investissement dans le cadre d’une stratégie de diversification patrimoniale grâce à son exposition directe aux besoins des entreprises et au développement des territoires.

Comme tout placement, l’investissement en immobilier d’entreprise comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et des aléas liés au marché immobilier. Il est donc important de s’appuyer sur une société de gestion agréée disposant d’une expertise reconnue dans la sélection, la structuration et le suivi des actifs.

Le club deal immobilier permet à plusieurs investisseurs de se regrouper afin d’acquérir collectivement un ou plusieurs actifs immobiliers auxquels ils n’auraient pas nécessairement accès individuellement.

Cette approche offre la possibilité d’investir dans des actifs professionnels sélectionnés pour leurs fondamentaux immobiliers et locatifs, tout en bénéficiant d’une gestion assurée par des professionnels de l’investissement immobilier.

Le club deal permet également de mutualiser les risques, d’accéder à des opérations de taille significative et de profiter d’une stratégie d’investissement clairement définie. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une exposition à l’immobilier professionnel sans avoir à assurer eux-mêmes la gestion des actifs, des locataires ou des opérations d’arbitrage.

Chez Aalto REIM, les fonds AALTIMMO privilégient notamment les locaux d’activités et les actifs logistiques situés au cœur des principaux bassins économiques, avec une attention particulière portée à la qualité des actifs, des emplacements et des utilisateurs.

La durée ferme d’un bail correspond à la période pendant laquelle le locataire s’engage à occuper les locaux et ne peut pas résilier son contrat, sauf cas particuliers prévus par la loi ou le bail. À l’issue de cette période, il peut généralement quitter les lieux en respectant les conditions et délais de préavis prévus au contrat.

Pour un investisseur en immobilier d’entreprise, la durée ferme constitue un élément d’analyse important. Elle permet de connaître la période pendant laquelle le locataire est contractuellement engagé à occuper les locaux. Selon les opérations, cette durée peut être de 3, 6, 9 ou 12 ans, voire davantage.

La durée ferme est ainsi prise en compte, parmi d’autres critères, dans l’analyse d’un investissement immobilier. Elle s’apprécie notamment au regard du profil du locataire, des conditions du bail, des caractéristiques de l’actif et de son environnement.

Comme tout investissement immobilier, la présence d’un bail ferme ne couvre pas les risques liés au marché immobilier ou à la situation financière du locataire.

À l’issue de la durée de détention recommandée de 10 ans, une Assemblée Générale est organisée afin de consulter les associés sur les modalités de sortie.

L’objectif est, en principe, de procéder à la cession des actifs puis à la liquidation de la SCI, afin de redistribuer le produit de la liquidation aux associés. Si cette option n’est pas retenue par l’Assemblée Générale, les associés peuvent décider de prolonger la durée de vie de la SCI. Les actifs continuent alors d’être gérés conformément à la stratégie de gestion de la société.

Oui. Si vous souhaitez céder vos parts avant la durée de détention recommandée, Aalto REIM met en œuvre un processus de recherche d’acquéreur. Dans un premier temps, la proposition est adressée aux associés de la SCI concernée. À défaut d’acquéreur, elle est ensuite ouverte à l’ensemble des clients d’Aalto REIM.

La cession des parts reste toutefois conditionnée à l’existence d’un acquéreur et ne peut donc pas être garantie.

Vous pouvez souscrire à l’un de nos fonds en vôtre nom propre ou en tant que personne morale.

Pour souscrire à un fonds AALTIMMO, il vous suffit de prendre contact avec les équipes d’Aalto REIM afin d’échanger sur votre projet d’investissement, vos objectifs patrimoniaux et les opportunités actuellement disponibles.

Inscrivez-vous sur le formulaire de contact

Grâce à votre espace client, accessible depuis notre site internet ou notre application mobile, vous pouvez consulter l’ensemble des informations relatives à votre investissement. Vous y retrouvez notamment les documents réglementaires, les actualités du fonds ainsi que les principales informations de suivi des actifs (occupation, travaux, évolution des opérations, etc.).

Pour toute question complémentaire, nos équipes restent à votre disposition via notre formulaire de contact.

Les fonds AALTIMMO sont accessibles à partir de 100 000 € de souscription. Cet investissement peut être réalisé en fonds propres ou, selon votre situation et les conditions proposées par les établissements financiers, être financé en tout ou partie par un emprunt.

Le recours au crédit permet à certains investisseurs de mobiliser un apport inférieur au montant total de la souscription souhaité et de bénéficier d’un effet de levier. La faisabilité et les modalités de financement dépendent notamment de votre capacité d’emprunt, de votre situation patrimoniale et des conditions de marché.

Les équipes d’Aalto REIM peuvent vous accompagner dans l’étude des différentes solutions de financement afin d’identifier la structure la plus adaptée à votre projet d’investissement.

Confier la gestion de son patrimoine immobilier à Aalto REIM permet de s’appuyer sur une équipe spécialisée dans l’investissement et l’asset management immobilier.

Dans le cadre d’un mandat de gestion, nous accompagnons nos clients dans la définition de leur stratégie d’investissement, la recherche et la sélection des actifs, la structuration des opérations ainsi que le suivi des investissements et de leur gestion au fil du temps.

Cette approche permet aux investisseurs de bénéficier d’un accompagnement assuré par une équipe spécialisée en immobilier professionnel, tout en conservant la propriété de leurs actifs. Ils disposent d’un interlocuteur dédié pour assurer le suivi des opérations et de la gestion de leur patrimoine immobilier.

Le mandat de gestion constitue une solution adaptée aux investisseurs souhaitant déléguer tout ou partie de la gestion de leurs actifs, tout en conservant une visibilité sur les décisions mises en œuvre dans le cadre du mandat.

Le BEFA (Bail en l’État Futur d’Achèvement) permet d’identifier le futur locataire avant la livraison du bâtiment. Les principales conditions du bail sont définies en amont, tandis que les caractéristiques de l’actif sont conçues pour répondre aux besoins exprimés par son futur utilisateur.

Pour un investisseur, ces éléments constituent des caractéristiques de l’opération qui peuvent être prises en compte dans son analyse, aux côtés d’autres critères tels que la localisation de l’actif, les caractéristiques du marché, la qualité du bâtiment ou le profil du locataire.

Le recours à un BEFA est fréquent dans les opérations de développement en immobilier d’entreprise, notamment pour la réalisation de plateformes logistiques, de locaux d’activités ou de bureaux conçus pour répondre aux besoins d’une entreprise identifiée. Comme tout investissement immobilier, une opération réalisée dans le cadre d’un BEFA comporte des risques qui doivent être appréciés dans leur ensemble.

Investir dans un actif acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) consiste à acquérir un immeuble avant son achèvement. Ce mode d’acquisition permet de financer la réalisation d’un bâtiment neuf conçu conformément aux normes de construction en vigueur au moment de sa livraison.

Les actifs acquis en VEFA peuvent intégrer les standards techniques, environnementaux et énergétiques applicables lors de leur conception. Leurs caractéristiques sont définies dès les phases de développement du projet et tiennent compte des besoins exprimés par leur futur utilisateur lorsqu’il est identifié.

Pour un investisseur, une acquisition en VEFA constitue une modalité d’investissement parmi d’autres. Les caractéristiques du bâtiment, sa localisation, son environnement économique, les conditions locatives ainsi que le profil de son ou de ses occupants figurent parmi les éléments pris en compte dans l’analyse de l’opération.

Comme tout investissement immobilier, une acquisition réalisée en VEFA présente des risques et doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses caractéristiques et des objectifs poursuivis par l’investisseur.

Les fonds AALTIMMO investissent principalement dans des actifs occupés par des entreprises grands comptes intervenant dans les secteurs de l’industrie, des infrastructures, de la logistique, des services ou de la distribution. Ces utilisateurs recherchent des bâtiments adaptés à leurs besoins d’exploitation et à leurs activités.

Notre stratégie consiste à sélectionner des actifs répondant à ces besoins, qu’il s’agisse d’immeubles existants ou d’opérations réalisées dans le cadre d’un développement immobilier.

Parmi les utilisateurs des actifs détenus par les fonds AALTIMMO figurent notamment Enedis, La Poste, Colas, Eiffage ou FAAC.