Général

La directive européenne AIFM (2011/61/UE), adoptée après la crise de 2008, encadre les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en Europe.

Elle s’applique à toute entité qui :

• Lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs,
• Les investit selon une politique d’investissement définie
• Sans solliciter l’accord préalable des investisseurs pour chaque opération

Dès lors que ces critères sont réunis, la structure est considérée comme un « FIA » et doit être gérée par une société agréée par l’AMF (sauf exemptions limitées).

Le cadre AIFM impose alors :

• Une gouvernance encadrée, assurée par une société de gestion agréée
• Une valorisation indépendante des immeubles au moins une fois par an
• Un reporting régulier auprès des investisseurs (performance, risques, situation des actifs)
• Un encadrement des risques, notamment sur l’endettement limité par un effet de levier prédéfini dans le règlement ou le prospectus
• Un dispositif de gestion des conflits d’intérêts
• Des obligations strictes de conformité en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

L’AMF a rappelé dans plusieurs positions (notamment DOC-2013-12 et DOC-2020-03) que de nombreux clubs deals entrent dans cette définition dès lors qu’ils sont portés par un opérateur unique, avec une stratégie centralisée. Une absence d’agrément dans ce cadre peut entraîner des sanctions.

Le club deal immobilier permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour acquérir collectivement des actifs immobiliers professionnels, souvent difficiles d’accès dans le cadre d’un investissement individuel.

Contrairement à un investissement en direct, l’investisseur bénéficie d’une gestion entièrement déléguée à des professionnels qui assurent la sélection des actifs, le suivi des locataires, la gestion administrative, financière et technique ainsi que les arbitrages éventuels. Il peut ainsi accéder à l’immobilier professionnel sans les contraintes opérationnelles liées à la détention directe d’un bien.

Le club deal offre également une mutualisation des risques grâce à une exposition à plusieurs immeubles sélectionnés selon des critères rigoureux de localisation, de qualité immobilière et de solidité des utilisateurs. Cette approche permet de bénéficier de l’expertise d’une société de gestion tout en accédant à des opportunités d’investissement généralement réservées à des investisseurs disposant de capitaux plus importants.

Enfin, le club deal permet de profiter d’une stratégie d’investissement clairement définie et d’un accompagnement tout au long de la durée de détention, offrant ainsi une solution adaptée aux investisseurs souhaitant se positionner sur l’immobilier professionnel dans une logique patrimoniale de court, moyen ou long terme..

Risque de perte de capital : La SCI gérée par Aalto REIM n’offre aucune garantie de protection du capital. La perte en capital pourrait se monter à l’intégralité du montant l’investissement respectif à chacun des Associés.

Risque lié à la liquidité des actifs : La stratégie d’investissement de la SCI cible des actifs immobiliers non cotés qui, par définition, ne sont pas liquides. En conséquence, l’investisseur peut ne pas récupérer son investissement à tout moment.

Risque lié à la gestion discrétionnaire : Les opportunités d’investissement sont analysées lors du comité d’investissement hebdomadaire afin de déterminer si elles sont conformes à la stratégie de la SCI. Il est donc possible que la trésorerie de la SCI ne soit pas investie en totalité et à tout moment sur le marché immobilier.

Risque lié à la valorisation des titres en portefeuille : Les investissements réalisés par la SCI sont non côtés. Leur valeur est estimée par la société de gestion, sur la base d’une expertise annuelle réalisée par un expert immobilier indépendant et elle peut ne pas refléter le prix auquel serait prêt à payer un potentiel investisseur lors de l’arbitrage de l’actif.

Risque lié à la dépréciation des actifs immobiliers : La valeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement dépend de l’évolution de son environnement (géographique, réglementaire, économique,…). Une dépréciation de cette valeur est possible à tout moment.

Risque de contrepartie (risque de défaillance d’une contrepartie) : Il s’agit principalement des locataires, d’une contrepartie de marché (défaut de paiement) et / ou du promoteur (livraison de l’actif en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou Contrat de Promotion Immobilière (CPI) dans les délais et dans le budget estimé).

Risque de durabilité : Il concerne les événements ou les situations dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’ils surviennent, pourraient avoir une incidence négative, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.

Consultez l’ensemble des risques

L’immobilier d’entreprise permet d’investir dans des actifs utiles à l’économie réelle du pays, tels que les locaux d’activités et les plateformes logistiques. Il constitue une opportunité pertinente d’investissement dans le cadre d’une stratégie de diversification patrimoniale grâce à son exposition directe aux besoins des entreprises et au développement des territoires.

Comme tout placement, l’investissement en immobilier d’entreprise comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et des aléas liés au marché immobilier. Il est donc important de s’appuyer sur une société de gestion agréée disposant d’une expertise reconnue dans la sélection, la structuration et le suivi des actifs.

Le club deal immobilier permet à plusieurs investisseurs de se regrouper afin d’acquérir collectivement un ou plusieurs actifs immobiliers auxquels ils n’auraient pas nécessairement accès individuellement.

Cette approche offre la possibilité d’investir dans des actifs professionnels sélectionnés pour leurs fondamentaux immobiliers et locatifs, tout en bénéficiant d’une gestion assurée par des professionnels de l’investissement immobilier.

Le club deal permet également de mutualiser les risques, d’accéder à des opérations de taille significative et de profiter d’une stratégie d’investissement clairement définie. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une exposition à l’immobilier professionnel sans avoir à assurer eux-mêmes la gestion des actifs, des locataires ou des opérations d’arbitrage.

Chez Aalto REIM, les fonds AALTIMMO privilégient notamment les locaux d’activités et les actifs logistiques situés au cœur des principaux bassins économiques, avec une attention particulière portée à la qualité des actifs, des emplacements et des utilisateurs.

La durée ferme d’un bail correspond à la période pendant laquelle le locataire s’engage à occuper les locaux et ne peut pas résilier son contrat, sauf cas particuliers prévus par la loi ou le bail. À l’issue de cette période, il peut généralement quitter les lieux en respectant les conditions et délais de préavis prévus au contrat.

Pour un investisseur en immobilier d’entreprise, la durée ferme constitue un élément d’analyse important. Elle permet de connaître la période pendant laquelle le locataire est contractuellement engagé à occuper les locaux. Selon les opérations, cette durée peut être de 3, 6, 9 ou 12 ans, voire davantage.

La durée ferme est ainsi prise en compte, parmi d’autres critères, dans l’analyse d’un investissement immobilier. Elle s’apprécie notamment au regard du profil du locataire, des conditions du bail, des caractéristiques de l’actif et de son environnement.

Comme tout investissement immobilier, la présence d’un bail ferme ne couvre pas les risques liés au marché immobilier ou à la situation financière du locataire.