Immobilier logistique et d’activités : analyse du marché au T2 2026

Un marché en reprise, mais toujours sélectif

Au premier semestre 2026, le marché de l’immobilier logistique et d’activités affiche des signes de reprise. Toutefois, derrière des volumes d’investissement en hausse, la réalité du marché est plus contrastée : la dynamique est portée par la vente du portefeuille Proudreed à Blackstone (2,4Mds €), alors que les investisseurs conservent une approche très prudente.

Des volumes d’investissement en hausse, mais une reprise encore fragile

Avec 6,8 milliards d’euros investis au premier semestre 2026, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise progresse de 9% sur un an. Cette performance est essentiellement portée par un deuxième trimestre plus dynamique.

Pour autant, cette évolution ne traduit pas encore un véritable changement de cycle. L’opération d’investissement de Blackstone concentre une part importante des volumes enregistrés sur la période, tandis que le nombre de transactions poursuit son recul. En dehors de cette opération, l’activité reste modérée, illustrant un marché dont la profondeur demeure limitée.

L’immobilier d’activités confirme son attractivité

Avec 3 milliards d’euros investis au premier semestre, l’immobilier industriel et logistique conserve une place centrale dans les stratégies d’allocation des investisseurs.

Les acquisitions se concentrent désormais sur des immeubles répondant à des critères stricts : qualité de l’emplacement, performance technique et environnementale, solidité des locataires et potentiel de création de valeur. Compte tenu du contexte, les investisseurs sont plus prudents.

Une demande locative qui retrouve de la dynamique

Le marché utilisateurs envoie des signaux plus encourageants. Avec près de 1,5 million de m² commercialisés au premier semestre, la demande placée reste inférieure à sa moyenne de long terme mais affiche un net rebond au deuxième trimestre.

Cette amélioration n’est pas uniquement due au report des opérations à développer. Elle traduit un rapprochement progressif entre les attentes des utilisateurs et celles des propriétaires. Les prestataires logistiques demeurent les principaux moteurs du marché, tandis que le retour du e-commerce, les besoins de la grande distribution et la poursuite des projets industriels contribuent à diversifier la demande.

Une offre qui s’ajuste progressivement

Le regain d’activité observé depuis le printemps permet une légère amélioration des fondamentaux locatifs. L’offre immédiate reste élevée, avec plus de 5,2 millions de m² disponibles, mais le taux de vacance recule légèrement pour atteindre 6,8% à l’échelle nationale.

Le marché retrouve progressivement sa capacité d’absorption des surfaces vacantes. Les immeubles récents, conformes aux standards techniques et environnementaux actuels, continuent de bénéficier d’une demande soutenue, tandis que les immeubles plus anciens ou moins bien localisés restent plus difficiles à commercialiser, disparité d’autant plus importante en régions

Des loyers qui se stabilisent

Après plusieurs années de progression, les valeurs locatives se stabilisent. Les marchés les plus offreurs enregistrent quelques ajustements, tandis que les secteurs où les disponibilités restent limitées conservent des niveaux de loyers soutenus.

Dans ce contexte, les mesures d’accompagnement restent un levier important des négociations et permettent de préserver les valeurs faciales dans un marché devenu plus équilibré entre propriétaires et utilisateurs.

Des conditions de financement qui freinent encore le réalignement des prix

Malgré des capitaux toujours disponibles, le marché de l’investissement reste pénalisé par un désalignement persistant entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs. Les investisseurs intègrent désormais des exigences de rendement plus élevées, tandis que certains propriétaires hésitent encore à ajuster leurs valorisations aux nouvelles conditions de marché.

Les niveaux actuels de l’OAT à 10 ans, référence du taux sans risque, ne permettent pas d’envisager une compression des taux de rendement immobiliers à court terme. Le marché poursuit donc son ajustement, avec une reconstitution progressive des primes de risque, notamment d’illiquidité.

Le niveau des taux directeurs est la résultante d’un contexte macroéconomique défavorable. La Banque de France anticipe une croissance limitée à 0,5 % en 2026 et une inflation proche de 2,5 %, tandis que les incertitudes géopolitiques et les contraintes budgétaires continuent d’alimenter l’attentisme des acteurs. Une nouvelle hausse est attendue sur le dernier trimestre 2026.

Perspectives : une reprise progressive à confirmer

Le marché de l’investissement devrait rester contrasté au second semestre. Si quelques opérations significatives pourraient maintenir les volumes, la reprise dépendra avant tout d’une stabilisation des conditions de financement et d’un rapprochement progressif des attentes entre vendeurs et acquéreurs.

Pour l’immobilier d’activités et la logistique, les fondamentaux demeurent solides. Les besoins liés à la réorganisation des chaînes d’approvisionnement, à la réindustrialisation et à la transition environnementale continuent de soutenir cette classe d’actifs. Les immeubles de qualité, bénéficiant d’emplacements établis et de revenus locatifs sécurisés, devraient continuer de concentrer l’intérêt des investisseurs.

Source : CBRE Research & Immostat, T2 2026