Le marché de la logistique au 1er semestre 2024

Point macro-économique

Perspectives économiques :

La France bénéficie d’une reprise économique modérée avec un PIB en légère hausse grâce à la consommation des ménages et des événements tels que les Jeux Olympiques et Paralympiques. La baisse de l’inflation et les ajustements prévus des taux directeurs de la BCE offrent un environnement propice pour les investisseurs cherchant des rendements stables.

Contexte d’investissement en France :

Malgré un environnement économique et politique complexe, les investissements en locaux d’activités et logistique montrent une dynamique positive. Au total, 1,2 milliard d’euros ont été investis au premier semestre, soit une augmentation de 75% par rapport au S1 2023. Les investissements en locaux industriels, qui représentaient 17% des volumes investis au 31/12/2023, comptent désormais pour 29% du total des investissements dans l’immobilier d’entreprise, faisant de cette catégorie d’immeubles la seule à enregistrer une croissance depuis le 30/06/2023. Les investisseurs, majoritairement étrangers, continuent de voir le marché français comme une opportunité stratégique, avec une demande soutenue en dehors des zones traditionnelles comme l’Île-de-France. Le rendement prime reste attractif à 4,75%, soutenu par des fondamentaux solides et une diversification géographique des actifs.

L’attractivité de l’Arc Atlantique

L’Arc Atlantique se distingue par un taux de chômage inférieur à celui des autres régions françaises, notamment l’Île-de- France, et par un dynamisme élevé des créations d’emplois. La région continue de croître en termes de population.

Bien que la productivité globale de l’Arc Atlantique soit inférieure à celle de l’Île-de-France, la région se distingue par sa résilience économique et son attractivité croissante, tirée par ses pôles urbains dynamiques tels que Bordeaux, Nantes et Rennes. L’Arc Atlantique affiche désormais un PIB correspondant à 21% du PIB national.

Le marché de l’investissement dans l’Arc Atlantique se concentre principalement sur des opérations de petite et moyenne taille. En 2023, les volumes investis ont diminué, mais restent supérieurs à la moyenne de longue période.

Historiquement, les taux de rendement dans l’Arc Atlantique sont plus élevés que ceux de l’Île-de-France, bien que ce spread ait récemment diminué.

Focus marché sur les locaux d’activités et la logistique en Arc Atlantique

Marché des locaux d’activités :

La demande placée pour les locaux d’activités dans l’Arc Atlantique reste conséquente, autour de 500 000 m² par an ces dernières années, avec une légère baisse en 2023. Le marché est principalement constitué de locaux de seconde main. L’offre à un an a diminué depuis le pic de 2017 mais a légèrement augmenté en 2023 (+12%). L’offre neuve représente seulement 22%, bien en deçà des niveaux observés en Île-de-France.

La pénurie d’offre de locaux d’activités, combinée à une demande stable, exerce une pression à la hausse sur les loyers. Les loyers des locaux d’activités dans l’Arc Atlantique ont montré une croissance significative, particulièrement dans les zones urbaines attractives comme Bordeaux.

Marché de la logistique :

L’Arc Atlantique est devenu une nouvelle dorsale logistique, avec une demande placée dynamique. En 2023, la demande a augmenté de 53% par rapport à 2022, atteignant plus de 800 000 m² placés. La majorité des transactions concernent des entrepôts neufs de classe A, avec une forte représentation des distributeurs parmi les preneurs. Les régions les plus actives sont les Pays de la Loire et la Haute-Normandie.

L’offre logistique est majoritairement composée d’entrepôts de seconde main (72% en 2023). Malgré une absorption progressive après 2019, l’offre a augmenté de 10% en 2023. Les loyers pour les entrepôts de classe A sont en forte hausse, avec des écarts moins marqués entre l’Arc Atlantique et l’Île-de-France comparé aux bureaux. À titre d’exemple, les loyers ont augmenté de 12% depuis 2010.

Source : CW France – Marketbeat logistique T2 2024 / Etude Arc Atlantique – BNP Paribas Real Estate 2024