Marché de l’immobilier d’entreprise : un début d’année 2025 encourageant dans un contexte incertain

Après une année 2024 marquée par des volumes d’investissement historiquement bas mais stabilisés, l’année 2025 s’ouvre sur une dynamique nettement plus favorable. Le 1er trimestre enregistre 3,4M€ investis, soit une progression de plus de 60% par rapport à la même période en 2024.

Logistique : une activité soutenue mais marquée par la prudence des utilisateurs

Avec 816 700 m² placés au 1er trimestre, le marché français de la logistique fait preuve de résilience face à un contexte instable. Le volume placé reste proche de celui de l’an passé (-1%), même s’il demeure inférieur de 15% à la moyenne quinquennale des derniers 1ers trimestres.

Le marché reste marqué par une prudence généralisée des utilisateurs, traduite par des délais de négociation allongés et une réduction des surfaces transactées. La majorité d’entre eux agissent dans une logique d’optimisation, avec une attention particulière portée à la performance et à la conformité réglementaire des actifs. Ainsi, les entrepôts de qualité – seuls à même de répondre aux exigences croissantes des utilisateurs et réglementaires – représentent près de 75% des volumes placés au 1er trimestre.

Taux de rendement immobiliers : stabilité dans un environnement contrasté

Dans un contexte économique et géopolitique instable, les taux de rendement immobiliers (ou « taux prime ») sont restés globalement stables au 1er trimestre 2025, tous segments confondus. Ce maintien s’explique par un manque de références de marché récentes (peu de transactions), ce qui limite les révisions. En parallèle, la résilience de certains actifs de qualité et le comportement de certains investisseurs à la recherche d’opportunités ont également joué un rôle stabilisateur. Toutefois, la prudence reste de mise, car les incertitudes économiques et financières persistent et pourraient, à terme, impacter les valeurs et les taux. Dans ce contexte le taux Prime logistique, s’établit à 4,90%.

Loyers : un point d’inflexion se dessine

Après plusieurs années de revalorisations successives, les loyers des entrepôts semblent aujourd’hui se stabiliser. Les tensions sur l’offre, autrefois moteur principal de la hausse, s’atténuent légèrement. Cette évolution s’explique notamment par un meilleur équilibre entre la demande des utilisateurs et le stock de surfaces disponibles. Si certains marchés conservent une pression à la hausse, notamment dans les zones les plus tendues, la dynamique générale tend à l’accalmie. Les propriétaires doivent désormais ajuster leurs stratégies, en tenant compte d’un environnement locatif moins dynamique mais toujours sain.

Investissement en immobilier industriel et logistique : démarrage mesuré mais porteur

Le marché de l’immobilier logistique entame l’année sur un rythme mesuré. Au 1er trimestre 2025, les volumes investis atteignent 720M€, soit un léger recul de 6% par rapport à la même période l’an dernier. Ce niveau d’activité confirme une certaine retenue des investisseurs, dans un environnement toujours marqué par des ajustements de prix et une visibilité encore limitée sur les taux.

Représentant 23% des montants engagés en immobilier d’entreprise sur ce début d’année, la logistique voit sa part reculer par rapport à fin 2024. Ce repli s’inscrit dans un contexte où les arbitrages restent rares et les décisions d’investissement concentrées sur des actifs prime, bien situés et sécurisés par des baux solides.

Si la prudence domine encore, le marché n’est pas à l’arrêt. Les fondamentaux restent solides, et certains signaux laissent entrevoir une reprise progressive, à mesure que les écarts de valorisation se resserrent et que les conditions de financement se clarifient. Le 2nd trimestre devrait permettre de confirmer cette tendance et d’apporter davantage de lisibilité sur les intentions des investisseurs.

Sources : CBRE_Figures Investissement & Logistique France – 1T25